Salvatore Pennata
Geschäftsführer
Immobilienbewertung Ulm
Was ist Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Ulm heute wert? Wir sagen es Ihnen kostenlos und unverbindlich. Dafür sehen wir uns Ihre Immobilie persönlich an und ordnen sie mit aktuellen Marktdaten ein. Am Ende kennen Sie einen realistischen Angebotspreis und wissen, wie er zustande kommt. Brauchen Sie einen Wert für Gericht oder Finanzamt, sagen wir Ihnen offen, wer dafür der richtige Ansprechpartner ist.
- Kostenlos und unverbindlich: Unsere Werteinschätzung kostet Sie nichts.
- Persönlich vor Ort: Zu jeder Bewertung gehört eine Begehung Ihrer Immobilie.
- Schnelle Rückmeldung: Wir melden uns innerhalb eines Tages bei Ihnen.
- Auf Deutsch, Italienisch oder Englisch: ganz wie es Ihnen lieber ist.
Ihre Daten werden selbstverständlich vertraulich behandelt.
Welche Bewertung brauchen Sie? Der Anlass entscheidet
Ob Sie verkaufen, erben oder sich trennen: Der Anlass bestimmt, welche Bewertung Sie brauchen und wer sie erstellt. Hier finden Sie schnell den passenden Weg – und erfahren, wann unsere kostenlose Einschätzung reicht.
Sie möchten verkaufen
Dann ist unsere kostenlose Marktpreiseinschätzung der richtige Start. Sie zeigt Ihnen, welcher Angebotspreis für Ihre Immobilie in Ulm realistisch ist, und bildet die Grundlage für die Vermarktung. Mehr dazu, wie wir Sie dabei begleiten: Ihre Immobilie mit uns verkaufen.
Sie haben geerbt
Wollen die Erben verkaufen, bewerten wir die Immobilie kostenlos und begleiten die Erbengemeinschaft bis zum Notartermin. Geht es um die Erbschaftsteuer oder um Pflichtteile, brauchen Sie in der Regel ein Verkehrswertgutachten. In Ulm können unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte es direkt beim Gutachterausschuss beantragen. Lesen Sie auch, was bei einer geerbten Immobilie in Ulm zu beachten ist.
Sie trennen sich
Sind Sie sich einig und soll die Immobilie verkauft werden, hilft unsere Einschätzung, einen fairen Preis zu finden, mit dem beide leben können. Streiten Sie vor Gericht über den Wert, ist das Gutachten eines Sachverständigen nötig. Wie ein Verkauf in dieser Lage gut gelingt, zeigt unser Beitrag zur Scheidungsimmobilie in Ulm.
Sie brauchen eine Finanzierung
Für einen Kredit bewertet die Bank Ihre Immobilie selbst oder beauftragt dafür einen Gutachter. Unsere Einschätzung ersetzt diese Bewertung nicht. Sie hilft Ihnen aber, die Zahlen der Bank einzuordnen und gut vorbereitet ins Gespräch zu gehen.
Schenkung und Finanzamt
Bei Schenkung oder Erbschaft setzt das Finanzamt zunächst eigene, pauschal ermittelte Werte an. Möchten Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss. Sprechen Sie uns an.
Es droht eine Zwangsversteigerung
In diesem Fall lässt das Amtsgericht den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln. Solange das Verfahren läuft, kann ein freier Verkauf eine Alternative sein. Sprechen Sie uns deshalb so früh wie möglich an.
Online-Formular, Maklerbewertung oder Gutachten: Was ist der Unterschied?
Drei Wege führen zum Wert Ihrer Immobilie. Sie unterscheiden sich im Aufwand, in den Kosten und darin, wofür Sie das Ergebnis verwenden können.
Online-Formular: die erste Orientierung
Unser Formular gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste grobe Preiseinschätzung. Das ist kostenlos und ein guter Anfang. Basis für ein Verkaufsvorhaben sollte sie aber niemals sein, denn Zustand, Ausstattung und Umfeld Ihrer Immobilie kennt kein Formular.
Kosten: keine
Marktpreiseinschätzung durch Pennata
Wir besichtigen Ihre Immobilie, werten aktuelle Marktdaten aus und besprechen das Ergebnis persönlich mit Ihnen. So erhalten Sie einen realistischen Angebotspreis als Grundlage für Ihren Verkauf.
Kosten: keine
Verkehrswertgutachten durch Sachverständige
Für Gericht, Finanzamt oder strittige Erbfälle braucht es ein Gutachten nach § 194 BauGB. Das erstellen öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige oder der Gutachterausschuss. Wir erstellen keine Gutachten, sagen Ihnen aber gern, wann Sie eines brauchen.
Kosten: Gebühr bzw. Honorar, siehe Häufige Fragen
So läuft Ihre Immobilienbewertung ab
Zu Ihrer Immobilie gehören Erinnerungen, Wünsche und Hoffnungen. Bei der Ermittlung eines fairen, marktgerechten Preises dürfen sie keine Rolle spielen. Deshalb gehen wir in vier klaren Schritten vor.
1. Anfrage stellen
Füllen Sie unser Formular aus oder rufen Sie uns an. Wir erfassen die wichtigsten Grunddaten wie Lage, Größe und Zimmerzahl. Die Eingabe dauert nur rund drei Minuten.
2. Rückmeldung am nächsten Tag
Wir melden uns innerhalb eines Tages bei Ihnen, klären erste Fragen und vereinbaren einen Termin für die Begehung.
3. Persönliche Begehung
Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an und erfassen alle Details und Besonderheiten, die für den Wert zählen. Auf Wunsch sprechen wir dabei Deutsch, Italienisch oder Englisch mit Ihnen.
4. Ergebnis im Gespräch
Sie erhalten unsere Einschätzung mit Begründung und einem realistischen Angebotspreis. Ob und wann Sie verkaufen, entscheiden Sie in Ruhe.
Was den Immobilienwert in Ulm bestimmt
In Ulm entscheiden vor allem die Lage, das Baujahr mit allen Modernisierungen und die Art Ihrer Immobilie über den Preis. Genau diese Punkte nehmen wir bei der Begehung unter die Lupe und erklären Ihnen, wie sie sich bei Ihrem Objekt auswirken.
Lage: Zone A oder Zone B?
Der Gutachterausschuss der Stadt Ulm teilt das Stadtgebiet in zwei Zonen. Zu Zone A gehören im Wesentlichen Mitte, Oststadt, Weststadt, Eselsberg, Böfingen, Söflingen und die Lindenhöhe, zu Zone B die übrigen Stadtteile von Donautal bis Mähringen. Für vergleichbare Häuser werden in Zone A spürbar höhere Quadratmeterpreise bezahlt. Wiblingen zählt seit 2024 zu Zone B, weil sich die Preise dort eher auf diesem Niveau bewegen. Ein Rechner, der nur die Postleitzahl kennt, erfasst solche Unterschiede kaum. Deshalb schauen wir uns Ihre Straße und Ihr direktes Umfeld genau an.
Baujahr, Zustand und Energie
Je jünger ein Gebäude, desto höher liegt in Ulm in der Regel der Preis je Quadratmeter Wohnfläche. Der Gutachterausschuss rechnet dabei mit einem bereinigten Baujahr: Wer in den letzten 15 bis 20 Jahren zum Beispiel Fenster, Heizung, Leitungen und Dämmung erneuert hat, macht ein Haus aus den 1960ern rechnerisch jünger. Legen Sie uns deshalb Belege zu Ihren Modernisierungen und den Energieausweis bereit. Beides fließt direkt in unsere Einschätzung ein.
Objektart und Nachfrage
Eigentumswohnungen sind in Ulm das mit Abstand meistverkaufte Segment. Für sie gibt es viele vergleichbare Verkäufe, auf die sich eine Bewertung gut stützen kann. Bei einem freistehenden Haus mit großem Grundstück in Lehr oder Jungingen wechseln dagegen nur wenige vergleichbare Objekte im Jahr den Besitzer. Hier zählt unser Blick vor Ort umso mehr. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht der Ertrag im Vordergrund, also Mieten, Kosten und Zustand.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Ulm veröffentlicht der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm, kostenfrei abrufbar über BORIS-BW. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Immobilienpreise in Ulm: Was der Gutachterausschuss meldet
Die folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Ulm und beziehen sich auf Verkäufe im Jahr 2024. Sie zeigen typische Spannen, keinen Wert für Ihre konkrete Immobilie.
- 1.150 Kaufverträge im Jahr 2024 (2023: 903)
- 2.390 bis 5.550 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen, je nach Baujahr
- Bodenrichtwerte für Wohnbauland zum 01.01.2025 unverändert gegenüber 01.01.2023
| Objektart | Zone A | Zone B |
|---|---|---|
| Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus (Wiederverkauf) | 3.080–5.380 | 2.570–4.190 |
| Reiheneckhaus / Doppelhaushälfte (Wiederverkauf) | 3.330–5.210 | 3.230–4.450 |
| Bauplatz für Ein-/Zweifamilienhaus* | 710–1.070 | 190–330 |
Nach dem Höchststand 2022 sind die Wohnungspreise in Ulm 2023 gesunken und 2024 leicht gestiegen. Wer seinen Wert noch an Preisen von damals festmacht, liegt deshalb oft daneben. Und weil die Spannen selbst innerhalb einer Zone breit sind, entscheidet am Ende Ihre Immobilie selbst über den Preis. Genau das sehen wir uns bei der Begehung an.
Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm, Immobilienmarktbericht 2025 (Marktjahr 2024). Wiederverkäufe in € je m² Wohnfläche inkl. Bodenanteil, Spanne = Mittelwert ± einfache Standardabweichung. *Bauplätze in € je m² Grundstück, nur wenige Kaufverträge (Zone A: 6, Zone B: 11).
Diese Unterlagen brauchen wir
Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto genauer unsere Einschätzung. Fehlt etwas, kümmern wir uns gern um die Beschaffung.
- Grundbuchauszug: beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Ulm oder über die Grundbucheinsicht der Stadt Ulm
- Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
- Wohnflächenberechnung und Grundrisse: aus Ihren Bauunterlagen
- Energieausweis: beim Verkauf vorzulegen
- Teilungserklärung (bei Wohnungen): bei Ihrer Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Baulastenauskunft (bei Bedarf): aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Ulm
- Belege über Modernisierungen der letzten Jahre
Sie planen vor dem Verkauf noch Arbeiten am Haus? Lesen Sie, welche Sanierung vor dem Hausverkauf sinnvoll ist.
Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert: Welches Verfahren passt?
Bei der Immobilienbewertung macht es einen Unterschied, ob Sie zum Beispiel eine privat genutzte Wohnung verkaufen oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Entsprechend wählen wir das passende Verfahren. Für alle drei veröffentlicht der Gutachterausschuss Ulm eigene Kennzahlen, auf die sich eine Bewertung stützen kann.
Vergleichswertverfahren
Hier leiten wir den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Immobilien ab. Das passt vor allem zu Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, von denen es in Ulm viele Verkäufe gibt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Vergleichsfaktoren, getrennt nach Zone, Objektart und Baujahr. Entscheidend sind dann die Unterschiede zu Ihrer Immobilie, etwa Stockwerk, Balkon, Zustand und Lage im Haus.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren addiert den Wert des Bodens und den des Gebäudes nach Herstellungskosten und Alter. Wir nutzen es vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, für die es wenige direkte Vergleichsverkäufe gibt. Damit das Ergebnis zum Markt passt, kommen Sachwertfaktoren hinzu, die der Gutachterausschuss Ulm aus echten Verkäufen ableitet. Sie zeigen, wie viel Käufer tatsächlich über oder unter dem rechnerischen Sachwert bezahlen.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, welche Miete die Immobilie dauerhaft einbringt. Es passt zu vermieteten Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern. Neben Mieten und Bewirtschaftungskosten fließt der Liegenschaftszinssatz ein, den der Gutachterausschuss Ulm für verschiedene Objektarten ermittelt. Je stabiler die Mieteinnahmen, desto sicherer lässt sich der Wert begründen.
Was unsere Bewertung leistet – und was nicht
Unsere Marktpreiseinschätzung zeigt Ihnen, welchen Preis Ihre Immobilie heute am Markt realistisch erzielen kann. Sie ist die Grundlage für Ihren Verkauf und für alle Entscheidungen rund um die Vermarktung.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ersetzt sie nicht: Gericht, Finanzamt und Bank erkennen unsere Einschätzung nicht als Gutachten an. Einen bestimmten Verkaufspreis können wir Ihnen nicht zusichern, und Steuer- oder Rechtsfragen klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt. Brauchen Sie ein Gutachten, sprechen Sie uns an. Wir sagen Ihnen, wo Sie es bekommen.
Ihr Ansprechpartner für die Immobilienbewertung in Ulm
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Mit welchem Preis Sie bei einem Verkauf rechnen könnten? Salvatore und Gianluca Pennata führen unseren Familienbetrieb gemeinsam und sind persönlich für Sie da. Wir melden uns innerhalb eines Tages bei Ihnen und besprechen alle Details für eine professionelle, persönliche Immobilienbewertung in Ulm.
„Schon innerhalb von Ulm liegen zwischen einem Haus am Michelsberg und einem in Wiblingen große Unterschiede, obwohl die Wege kurz sind. Deshalb bewerten wir keine Immobilie, ohne sie gesehen zu haben.“
– Salvatore Pennata
Ausgezeichnet: BELLEVUE Beste Immobilienmakler 2024 und 2025 · Immobilien Dienstleister Award 2022 · alle Kundenstimmen
Pennata Immobilien GmbH
Baumgartenstraße 20, 89231 Neu-Ulm
Telefon +49 731 49 25 5669 · info@pennata-immobilien.de
Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr, Samstag 9 bis 13 Uhr
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Ulm
Was kostet eine Immobilienbewertung in Ulm?
Unsere Marktpreiseinschätzung mit Begehung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Kostenpflichtig ist erst ein Verkehrswertgutachten. Beim Gutachterausschuss Ulm beträgt die Gebühr laut Gebührensatzung eine Grundgebühr von 900 Euro zuzüglich 2,7 Promille des ermittelten Verkehrswerts, freie Sachverständige rechnen nach eigenem Honorar ab. Ein solches Gutachten brauchen Sie aber meist nur für Gericht, Finanzamt oder strittige Erbfälle.
Wie lange dauert die Bewertung?
Das Formular ist in rund drei Minuten ausgefüllt, und wir melden uns innerhalb eines Tages bei Ihnen. Danach hängt es vor allem davon ab, wann die Begehung für Sie passt und ob die wichtigsten Unterlagen vorliegen. Fehlende Unterlagen besorgen wir gern für Sie.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung liefert eine erste grobe Preiseinschätzung, mehr nicht. Sie kennt weder den Zustand Ihrer Immobilie noch Ihre Modernisierungen oder die Besonderheiten Ihrer Straße. In Ulm kommt hinzu, dass zwischen Zone A und Zone B deutliche Preisunterschiede liegen, die ein Rechner allein über die Postleitzahl kaum trifft. Für einen Verkauf sollte sie deshalb niemals die Basis sein.
Maklerbewertung oder Verkehrswertgutachten – was brauche ich?
Für einen Verkauf reicht unsere Marktpreiseinschätzung, für Gericht, Finanzamt oder strittige Erbfälle brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten. Das Gutachten erstellen Sachverständige oder der Gutachterausschuss nach § 194 BauGB, und es ist kostenpflichtig. Unsere Einschätzung ist kostenlos und ganz auf den Verkauf ausgerichtet. Sie zeigt, welcher Angebotspreis am Markt realistisch ist. Sind Sie unsicher, rufen Sie uns einfach an.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für Ulm?
Die Bodenrichtwerte für Ulm stehen kostenfrei im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Der Gutachterausschuss Ulm ermittelt sie alle zwei Jahre, aktuell zum Stichtag 01.01.2025, die nächsten folgen zum 01.01.2027. Denken Sie daran: Der Bodenrichtwert beschreibt Ihr Grundstück, nicht den Wert Ihres Hauses.
Bewerten Sie auch geerbte Immobilien?
Ja, wir bewerten auch geerbte Häuser, Wohnungen und Grundstücke kostenlos. Gerade in einer Erbengemeinschaft hilft eine objektive Einschätzung, damit alle vom gleichen Wert ausgehen. Brauchen Sie den Wert für die Erbschaftsteuer oder für Pflichtteile, ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg. Den Antrag beim Gutachterausschuss Ulm können unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte stellen.
In welchen Stadtteilen bewerten Sie?
Wir bewerten Immobilien in allen Ulmer Stadtteilen.
Ulm, Zone A: Mitte (Altstadt, Michelsberg), Oststadt (Friedrichsau, Safranberg), Weststadt (Dichterviertel, Kuhberg), Eselsberg (Uni und Science Park), Böfingen, Söflingen, Lindenhöhe.
Ulm, Zone B: Wiblingen, Grimmelfingen, Donautal, Donaustetten, Gögglingen, Unterweiler, Einsingen, Eggingen, Ermingen, Lehr, Jungingen, Mähringen. PLZ 89073 bis 89081.
Unsere Immobilienbewertung Ulm beginnt überall mit einem Besuch bei Ihnen.